Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com denúncia vazia? Quando utilizar este procediment

Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com denúncia vazia? Quando utilizar este procedimento.

Até há pouco tempo, cumular no mesmo processo de despejo o fundamento da falta de pagamento e também da denúncia vazia do contrato soava muito estranho e não era bem aceito por nossos Tribunais.

Isto porque sempre se via, no mundo jurídico, como opostos tais conceitos.

Enquanto nos despejos pela falta de pagamento há uma batalha judicial com o inquilino, taxado de inadimplente, que tentará pagar os atrasados ou comprovar o pagamento do que é exigido, nos despejos por denúncia vazia não há qualquer discussão, optando o locador simplesmente pela devolução do seu imóvel ao fim do contrato de 30 meses, ainda que o inquilino esteja em dia com os alugueis.

Era muito comum o locador, mesmo diante de uma eventual inadimplência de seu inquilino, caso o contrato já tivesse expirado os 30 meses, optar pela denúncia vazia, evitando discussões judiciais, e, após a retomada do imóvel, executar os alugueis atrasados em outro processo.

Ocorre que, quando se está diante da seguinte situação: alugueis atrasados e contrato que já extrapolou os 30 meses, o locador não precisa necessariamente escolher entre um ou outro procedimento – despejo por falta de pagamento ou por denúncia vazia ­– podendo cumular os dois no mesmo processo, evitando prejuízos financeiros e de tempo.

Se optar unicamente pelo despejo por falta de pagamento, há a possibilidade do inquilino purgar a mora (pagar os atrasados na justiça) e continuar no imóvel nas mesma condições de antes.

Se optar pela denúncia vazia simplesmente, receberá o imóvel de volta, mas não receberá o locador os encargos e alugueis no processo, tendo que, posteriormente, ajuizar outras ações para receber do inquilino, e ainda sem saber ao certo sua localização, afinal foi despejado, o que demandaria muito tempo perdido em intimações e tentativas de citação.

Nesta comum situação de alugueis em atraso com contrato vencido, um bom advogado irá propor ao seu cliente que opte pela cumulação, no mesmo processo, dos fundamentos da falta de pagamento e da denúncia vazia, baseado nas mais novas decisões de nossas Cortes.

Assim, o locador poderá receber todos os atrasados e encargos e, ainda que o inquilino venha a pagar os atrasados na justiça, afastando a falta de pagamento, não poderá ficar no imóvel, pois a retomada será feita pela denúncia vazia, tendo em vista o término do prazo da locação, ficando cercado o inquilino inadimplente e compelido a pagar os atrasados num único procedimento, tendo de assinar novo contrato, com novas condições se no imóvel desejar permanecer.

A cumulação do despejo por fala de pagamento com pedido de despejo por denúncia vazia é autorizada nos termos da atual jurisprudência – decisões dos Tribunais - , que, inclusive, vem corrigindo decisões judiciais de primeiro grau que não aceitam os dois pedidos juntos, pois tal junção atende melhor aos princípios da rapidez, economia e efetividade do processo judicial.

Seguem exemplos de julgados:

AÇÃO DE DESPEJO. Duplo fundamento. Falta de pagamento e denúncia vazia. Possibilidade de cumulação. Precedente do E. STJ. Notificação premonitória realizada regularmente. Embora purgada a mora, possível o acolhimento da pretensão com base na denúncia vazia. Sucumbência a ser suportada pelo locatário. Princípio da causalidade. Recurso desprovido.” TJSP 32ª Câmara de Direito Privado Apelação nº 0011093-62.2011.8.26.0005 Rel. Des. Milton Carvalho J. 29/05/2014.

AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA C. C. FALTA DE PAGAMENTO E COBRANÇA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. Determinação para emendar a petição inicial a fim de excluir um dos pleitos. Desnecessidade, eis que perfeitamente cabível a cumulação dos pedidos, que não são incompatíveis. Recurso provido.” TJSP 28ª Câmara de Direito Privado Agravo de Instrumento nº 2011371-73.2013.8.26.0000 Rel. Des. Carlos Nunes J. 10/09/2013.